Avec ses rues animées et son charme, Saint-Cyprien reste l’un des quartiers les plus tendance de Toulouse. Fort de son histoire et de son dynamisme, il a longtemps été le refuge privilégié des étudiants de la ville rose. Proximité avec la faculté de droit, accès facile à la ligne A du métro, et donc à l’Université Jean-Jaurès, prix de l’immobilier encore abordables… Tous les ingrédients étaient réunis pour en faire un lieu de vie idéal pour les jeunes. Mais le visage de Saint-Cyprien a changé au fil des années. Le quartier, réputé pour son atmosphère populaire et conviviale, attire désormais une population plus aisée, séduite par la qualité de vie et le cadre agréable qu’il offre. Conséquence directe de cette transformation : les loyers ont commencé à grimper, contraignant certains étudiants à s’éloigner du centre et à chercher des logements dans des quartiers moins prisés, moins branchés.
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« Les loyers sont, chaque année, plus chers »
Jusqu’à récemment, vivre à Saint-Cyprien relevait presque de l’évidence pour de nombreux étudiants. Aujourd’hui, c’est devenu un privilège pour certains d’entre eux. Dans ce quartier apprécié pour sa qualité de vie, les loyers flirtent désormais avec ceux de l’hypercentre. Les petites surfaces sont les plus touchées et le prix au mètre carré y est le plus élevé de la zone (environ 18 euros/m²). D’après l’observatoire local des loyers, « le loyer de marché médian hors charges s’élève à 443 euros par mois pour une surface moyenne de 26 m², soit 10 euros de plus qu’en 2023 ».
Pour Lucile, étudiante en droit à l’Université du Capitole depuis quatre ans, se loger à “St-Cyp” n’a plus rien d’évident. « C’est mon troisième appart dans le quartier depuis que j’étudie à Toulouse et les loyers sont, chaque année, plus chers », souffle-t-elle. Si elle parvient encore à tenir grâce à un job étudiant, l’équilibre devient précaire.
Cette année, je peux encore me libérer du temps pour travailler, mais l’année prochaine, en deuxième année de master, je vais devoir réduire ce temps-là et donc gagner moins d’argent. C’est devenu un luxe de se loger à Saint-Cyprien.
Cette hausse généralisée s’explique en grande partie par une forte rotation des locataires. À chaque départ, les propriétaires réajustent les prix au niveau du marché, accentuant la tension déjà bien installée dans les quartiers centraux de Toulouse. Et Saint-Cyprien n’échappe plus à la règle.
Des étudiants obligés de s’excentrer
Conséquence directe : les étudiants, autrefois omniprésents sur les berges de la Garonne, sont contraints de s’éloigner vers des quartiers plus excentrés comme Patte d’Oie, les Arènes, Fontaine Lestang, Faourette, Basso Cambo ou Reynerie. Des zones certes moins dynamiques et moins attractives pour la vie étudiante, mais où les loyers restent plus accessibles.
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C’est le cas de Maxence, étudiant à Sciences Po Toulouse, qui s’apprête lui aussi à quitter Saint-Cyprien. « Je cherche déjà dans les quartiers périphériques, et même dans les villes en banlieue de Toulouse, explique-t-il. J’aurai sûrement moins cher et plus grand. » Un choix par défaut, loin du confort de vie qu’il appréciait. « Je vais gagner des sous, mais je vais perdre du temps dans les trajets », concède-t-il.
Brice, lui, a déjà franchi le cap. Cet été, cet étudiant en gestion a quitté son appartement et sa vue sur la prairie des Filtres pour s’installer à Lardenne, un quartier plus excentré à l’ouest de Toulouse. « Je paie environ 50 euros en moins entre le loyer et les charges », explique-t-il. Une économie indispensable pour cet étudiant qui n’arrivait plus à boucler les fins de mois. Au-delà du budget, le confort a aussi pesé dans la balance. « Je ne suis plus dans une passoire énergétique, et ça me change la vie », confie-t-il.
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Des loyers qui explosent
Une tendance que confirme Eliott Dupuy, agent immobilier chez Human Immobilier, installé au cœur de Saint-Cyprien. Selon lui, le phénomène s’est accéléré ces dernières années. « Depuis 2022, le prix des petites surfaces a considérablement augmenté », constate-t-il, pointant du doigt un turnover important et une demande qui dépasse largement l’offre.
Les propriétaires veulent des loyers toujours plus chers. Certains tarifs sont faramineux, mais on trouve toujours des gens pour louer ces biens.
L’agent immobilier raconte même avoir reloué un appartement non meublé qui partait à 390 euros en 2021… à 750 euros cette année, en version meublée. Une hausse de plus de 90 %, révélatrice de la tension que connaît aujourd’hui le marché sur le secteur de Saint-Cyprien.
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