L’immobilier de luxe et les ultra-riches ne connaissent pas la crise. En dépit des incertitudes géopolitiques ou fiscales, les biens immobiliers de prestige semblent conserver leur statut de « valeur refuge », pour le plus grand plaisir des agences spécialisées. Le réseau Barnes a vu chiffre d’affaires bondir de 22 % en 2025, tandis que Sotheby’s International Realty a réalisé près de 2 milliards d’euros de ventes, en France et à Monaco. Des recettes en hausse de 40 %. Il faut dire que la clientèle de ces agences de luxe ne cesse de s’agrandir.
Le nombre d’ultra-riches, détenteurs au moins 30 millions de dollars de patrimoine, a grimpé de 20 % en un an, et concerne désormais un niveau record avec de 510 000 individus selon Barnes. « Au fur et à mesure de toutes les crises récentes, les richesses se concentrent de plus en plus, analyse Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes. Ces crises successives réduisent la richesse de la classe moyenne au profit des UHNWI (Ultra high net worth individual, les ultra-riches) ».
Pour la deuxième année consécutive. Madrid se place en haut du classement du « Barnes City Index », comme la destination la plus prisée des grandes fortunes. Avec des prix plus compétitifs que Paris ou Londres, la capitale espagnole sort du lot grâce à son climat, sa sécurité, son « excellent réseau de transports » et des « services de santé de premier plan ».
Selon Barnes, « une part importante » des acheteurs sont étrangers dont 60 % de Sud-Américains, suivis des Britanniques, des Français et des Américains. Les biens les plus prisés sont de grands appartements dans le prestigieux quartier de Salamanque. Ici, ne comptez pas moins de 2,3 millions d’euros pour un logement de 100m2.
En deuxième position, Milan tire parti de son statut de « pôle financier et industriel » et de la présence de nombreuses écoles internationales. La ville bénéficie également de la règle fiscale dite « CR7 », permettant aux non-résidents de s’acquitter d’un impôt forfaitaire de 200 000 euros sur l’ensemble de leurs revenus étrangers.
« Les acheteurs recherchent de grands appartements dans des immeubles de qualité architecturale, à un étage élevé, avec terrasse et parking », précise Barnes. Dans la suite du classement, on retrouve ensuite Dubai, Miami puis Marbella, en progression de 35 places. Seule ville française du classement, Paris n’arrive qu’en 6e position.
Cette nouvelle édition de l’index Barnes fait ressortir un phénomène nouveau : des destinations, autrefois limitées au tourisme, deviennent des lieux de résidence à l’année pour les grandes fortunes. Une tendance amorcée depuis la crise du Covid, grâce notamment au développement du télétravail. « Avant, c’était une décision coup de tête face à la pandémie puis, avec du recul, on se demande où s’installer en Europe ou dans le monde, puisqu’on est déjà détaché du lieu de vie principal avec le télétravail », constate Thibault de Saint Vincent.
Et l’immobilier de luxe semble avoir encore de beaux jours devant lui : le nombre d’ultra-riche n’a cessé de grimper en l’espace de deux décennies ; depuis 2004, leur nombre a progressé sept fois plus rapidement que la population adulte dans le monde.
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D’où viennent les ultra-riches ?
Si les États-Unis possèdent le plus grand nombre d’entrées dans l’index de Barnes, avec 9 villes répertoriées, le pays de l’oncle Sam compte également le plus d’ultra-riches. En juin 2025, plus de 192 000 Américains détenaient un patrimoine supérieur à 30 millions de dollars, soit une envolée de 21,2 % en l’espace d’un an. Les États-Unis devancent largement la Chine (52 020) et l’Allemagne (26 570). La France n’arrive qu’en 8e position, répertoriant 14 565 « Ultra high net worth individual ».
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