AboImmobilier dans les Alpes
Les chalets de luxe sont prisés par les ultrariches
Malgré la loi sur les résidences secondaires, Saint-Moritz et Gstaad voient fleurir des propriétés démesurées. Pendant ce temps, les locaux peinent à se loger.
Dans cette villa de Saint-Moritz, la plus grande partie du bâtiment se trouve sous terre.
Clara Neugebauer
- La commune de Saint-Moritz a autorisé la construction d’une villa de dix étages qui sera habitée comme résidence principale.
- Les étrangers imposés au forfait sont considérés comme de potentiels acheteurs de biens immobiliers de luxe.
- Le maire de la commune prévoit en parallèle la construction de 350 logements abordables pour la population locale.
La Via Serlas est l’artère commerçante de Saint-Moritz. Les grandes enseignes telles que Giorgio Armani, Gucci, Bulgari, Valentino, Chopard ou encore Cartier y ont pignon sur rue. Dans les vitrines s’exposent meubles, bijoux, vins, haute couture et sacs. L’hôtel de luxe Badrutt’s Palace y occupe également une place de choix.
Un peu à l’écart de l’agitation commerçante se dresse une remarquable construction, avec façade en pierre, grandes baies vitrées et balcons en verre. La villa semble bientôt prête à être occupée. Du moins les trois étages visibles depuis la rue. Car elle a une particularité: la plus grande partie du bâtiment est enfouie sous terre. Au total, elle compte dix étages. Dans les sept sous-sols, on trouve notamment une piscine avec espace bien-être, une salle de sport, un home cinéma et un parking souterrain.
La villa offre une vue imprenable sur Saint-Moritz et sur le lac.
Clara Neugebauer
Le maître d’ouvrage est entrepreneur dans le secteur hôtelier. Il est âgé de 70 ans et est originaire de l’Engadine. Au printemps 2018, il a demandé une autorisation à la Commune de Saint-Moritz pour construire une maison divisée en deux logements sur la Via Serlas. L’année suivante, la Commune constate que la structure en cours de construction ne correspond pas à l’autorisation délivrée et ordonne l’arrêt temporaire des travaux.
L’homme dépose alors une nouvelle demande et indique vouloir construire une maison individuelle. La Commune lui accorde une nouvelle autorisation, mais pose une condition: la maison devra être utilisée comme résidence principale. Mais qui peut se permettre de vivre dans un chalet de luxe de dix étages?
Loi sur les résidences secondaires
Le Tribunal fédéral de Lausanne a dû se pencher sur cette question ces derniers mois. En effet, un voisin a fait opposition au projet de construction, soupçonnant un contournement de l’interdiction de construire des résidences secondaires. Il y a encore quelques années, il ne faisait aucun doute que des acheteurs potentiels existaient pour des biens de luxe comme ceux de la Via Serlas. Jusqu’en 2016, des chalets et villas de luxe ont été construits par dizaines dans des lieux comme Saint-Moritz, Gstaad ou Verbier. Des personnes fortunées, venues de Suisse ou de l’étranger, ont acheté les meilleurs terrains et y ont réalisé leur rêve d’habitat de montagne.
Tout a changé en 2012 avec l’initiative sur les résidences secondaires. Malgré l’opposition du parlement et des cantons de montagne concernés, la population suisse a approuvé de justesse cette initiative populaire, avec 50,6% de voix favorables. La loi, entrée en vigueur en octobre 2016, stipule que, dans les communes où la part de résidences secondaires dépasse 20%, seules des résidences principales peuvent être construites.
Pour des localités comme Saint-Moritz, où la part de résidences secondaires dépasse 50%, cette nouvelle législation a marqué un véritable tournant. Le commerce local, qui va des agents immobiliers aux artisans, a soudain vu son modèle économique menacé.
Comme le montre l’exemple de la Via Serlas, le secteur s’est toutefois adapté à cette nouvelle réalité. Dans le cadre de la demande de permis de construire, la Commune de Saint-Moritz a mandaté une société immobilière zurichoise pour réaliser une expertise visant à démontrer l’existence d’un besoin en résidences principales de luxe. Selon les spécialistes zurichois, cette demande existe bel et bien.
Elle proviendrait principalement d’étrangers vivant à Saint-Moritz sous le régime de l’imposition forfaitaire. «Les 90 personnes imposées au forfait à Saint-Moritz illustrent le potentiel de demande pour l’immobilier de luxe comme résidence principale», peut-on lire dans l’expertise.
Qui sont ces super-riches?
On sait relativement peu de choses sur les personnes imposées au forfait résidant en Suisse. Jusqu’en 2018, la Conférence des directrices et directeurs cantonaux des finances (CDF) publiait régulièrement un rapport à leur sujet. Lors du dernier recensement, en 2018, on dénombrait 4557 personnes imposées selon ce système dans tout le pays, générant un total de 821 millions de francs de recettes fiscales. Depuis, plus rien. «La CDF a décidé de ne plus publier les chiffres sur l’imposition d’après la dépense», explique Simon Berset, secrétaire général adjoint. L’Administration fédérale des contributions affirme elle aussi ne pas disposer de telles informations. La Confédération ignore donc combien de personnes sont actuellement imposées au forfait en Suisse.
L’immobilier destiné à cette clientèle fortunée prospère aussi dans d’autres régions que l’Engadine. Un cas similaire est survenu à Gstaad, véritable Mecque des riches dans l’Oberland bernois. Il montre que les personnes imposées au forfait constituent bel et bien la clientèle cible des nouvelles constructions de luxe.
À l’extrémité sud du village, la Wispilenstrasse serpente en direction de la montagne. Plusieurs milliardaires habitent dans cette zone résidentielle au panorama idyllique. Tout en haut de la rue, un terrain doit accueillir deux maisons individuelles et un immeuble collectif, avec piscine couverte, salle de sport, espace bien-être et cinéma privé. Les deux maisons devraient offrir chacune 1300 m² de surface habitable. La Commune de Gessenay, dont fait partie Gstaad, a depuis longtemps épuisé son quota de résidences secondaires. Les deux villas doivent donc être vendues comme résidences principales.
Sur la Promenade de Gstaad, les boutiques de luxe sont nombreuses.
Franziska Rothenbühler/Tamedia
Les propriétaires actuels ont explicitement désigné les personnes imposées au forfait comme cible de leur projet, selon les documents judiciaires. Plusieurs riverains ont déposé un recours contre le projet de construction et l’affaire a récemment été portée devant le Tribunal fédéral. Les juges lausannois se sont montrés sceptiques.
La Commune de Gessenay et le Canton de Berne n’ont pas su démontrer de manière convaincante l’existence d’un besoin en résidences principales de luxe. Le tribunal a surtout reproché aux autorités de n’avoir fourni aucune information sur le nombre de personnes imposées au forfait vivant dans la Commune de Gesseney. L’affaire a été renvoyée au Tribunal administratif bernois pour être réexaminée.
Et la population locale?
Les deux projets de construction sont particulièrement sensibles, car la population locale est confrontée à un manque de logements abordables, aussi bien en Engadine que dans l’Oberland bernois. Cette pénurie s’est encore aggravée avec l’entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires. C’est la conclusion d’un rapport commandé en 2023 par l’Office fédéral de l’aménagement du territoire.
En effet, les logements construits avant 2016 peuvent toujours être convertis en résidences secondaires. Or, les habitants locaux ont peu de chances sur le marché libre face à une clientèle extrêmement fortunée. L’étude de la Confédération montre qu’entre 2016 et 2021, il y a eu davantage de réaffectations de résidences principales en résidences secondaires que de nouvelles constructions. Et les nouveaux logements, construits dans des destinations touristiques comme Saint-Moritz ou Gstaad, sont rarement destinés à la population locale.
Que font les autorités communales face à cette situation? «En tant que commune, nous faisons tout ce qui est en notre pouvoir pour construire de nouveaux logements pour les habitants», déclare Christian Jott Jenny, maire de Saint-Moritz. Mais il ajoute: «Nous construisons ce que nous pouvons.» Sur les quelques parcelles constructibles appartenant à la commune, 200 à 350 logements abordables destinés à la population locale devraient voir le jour dans les quatre à six prochaines années. Certains projets sont toutefois ralentis par des oppositions qui retardent la construction.
Christian Jott Jenny a été élu maire de la commune de Saint-Moritz.
Mayk Wendt/Keystone
De nouveaux logements sont certes en projet, mais dans le même temps, la commune perd chaque année des résidences principales qui peuvent encore être converties en résidences secondaires selon l’ancien droit. «La population locale porte aussi une part de responsabilité dans la vente des biens immobiliers», souligne le maire. «Les habitants ne vendent pas ces logements à des moniteurs de ski, ils préfèrent les céder comme résidences secondaires à des acheteurs fortunés.»
Pas de contournement de la loi
Et la résidence de la Via Serlas? Dans quelle mesure irrite-t-elle la population à la recherche d’un logement? «Ceux qui vivent à Saint-Moritz ont l’habitude de voir des villas en construction. Cela fait partie intégrante du paysage. C’est aussi ce qui nous fait vivre», indique Christian Jott Jenny.
Après plusieurs arrêts temporaires des travaux, la villa peut désormais être achevée comme prévu. Le Tribunal fédéral a estimé qu’une utilisation comme résidence principale était réaliste. Pour l’instant, on ne sait pas qui occupera la maison. Le propriétaire n’a pas pu être contacté.
Traduit de l’allemand par Laura Antonietti.
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